¿Puedo alquilar mi vivienda para uso turístico en Madrid?

Ahora que se acercan las vacaciones de Navidad, muchas veces hemos pensado en alquilar nuestra vivienda en Madrid, cuando nos vamos a otro lugar y así obtener algún dinero extra, que nunca viene mal. Sin embargo, debemos que tener cuidado y conocer la normativa sobre este tipo de alquileres temporales en Madrid o en cualquier otra Comunidad Autónoma, pues varían según la región.


La Comunidad de Madrid concluyó la reforma del Decreto de 2014, mediante el DECRETO 29/2019, de 9 de abril, del Consejo de Gobierno, por el que se modifica el Decreto 79/2014, de 10 de julio, por el que se regulan los Apartamentos Turísticos y las Viviendas de Uso Turístico de la Comunidad de Madrid.

  • Control desde el primer día y certificado de idoneidad.

La Comunidad de Madrid, en la nueva regulación, elimina el plazo de tres meses (90 días) para que un inmueble sea considerado Vivienda de Uso Turístico. De este modo, desde el primer día de actividad pasan a tener esa consideración los pisos, estudios, apartamentos o casas que, de forma habitual, sean comercializados para ser alquilados en su totalidad con fines de alojamiento turístico.


¿Qué quiere decir que sean comercializados? por ejemplo, desde el mismo momento en que lo subimos a una plataforma como Airbnb.


Los propietarios de una Vivienda de Uso Turístico deberán, por tanto, dar de alta su VUT ante la Comunidad de Madrid desde el primer día que ésta se ponga a disposición de los turistas.


Para ello, los propietarios deberán presentar una declaración responsable de inicio de actividad y un Certificado de Idoneidad (CIVUT), un documento técnico que deberá ser emitido por un arquitecto o arquitecto técnico competente. La finalidad del CIVUT es garantizar al usuario de la vivienda que ésta cumple los requisitos fijados por la normativa. Se ofrece así seguridad a los consumidores, pero también a los propietarios y al vecindario.


El CIVUT, que deberá estar a disposición de los usuarios, acreditará que la vivienda ofertada dispone de calefacción; suministro de agua, ventilación; extintor; señalización de emergencia y plano de evacuación del edificio y de la vivienda.

  • Garantía de Seguridad.

Para garantizar la seguridad, el Decreto establece también la obligación para los propietarios de los establecimientos turísticos de remitir a la Policía y Guardia Civil la información relativa a la identidad de las personas alojadas.


Además, los arrendadores deberán contratar un seguro de responsabilidad civil; poseer hojas de reclamación; disponer de información con teléfonos y dirección de los servicios de emergencia y sanitarios en al menos dos idiomas.


La nueva regulación también hace hincapié en la necesidad de que los propietarios informen a los turistas sobre los derechos, deberes y normas de convivencia que deben evitar el mal uso de estos servicios.

  • Ratio por metro cuadrado.

Con el objetivo de ordenar la actividad turística y evitar aglomeraciones en las Viviendas de Uso Turístico se fija una ratio máxima de personas alojadas en función del número de metros cuadrados útiles de la vivienda.

Así, en viviendas inferiores a 25 metros cuadrados útiles se podrán alojar hasta dos personas; en viviendas de entre 25 y 40 metros cuadrados útiles podrán alojarse hasta cuatro personas en al menos dos piezas habitables y por cada 10 metros cuadrados útiles adicionales en al menos una pieza habitable más independiente, se permitirán dos personas más. Una vez publicado este Decreto, los propietarios de Vivienda de Uso Turístico tendrán seis meses de plazo para adaptarse a la nueva norma.


El nuevo decreto establece el caso de vivienda de uso turístico alquilada en su totalidad, entonces, ¿qué ocurre si solo alquilamos habitaciones?

El decreto deja fuera la regulación de las habitaciones dedicadas a uso turístico. El texto solo afecta a las viviendas "cedidas en su totalidad con fines de alojamiento turístico". El negocio con las habitaciones, por tanto, queda en un limbo porque se ignora en la norma.


En principio, este alquiler por habitaciones está sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos. De manera que no hay obligación, como arrendador, de dar cuenta a la administración de que ese espacio se está dedicando al fin turístico a cambio de una contraprestación y, por tanto, el Gobierno no ejerce ningún control sobre ello. 


La norma regional también permite, por transposición de la ley estatal en vigor, que las comunidades de vecinos veten los pisos turísticos en sus bloques. Si hay una mayoría de tres quintos que lo respalda, se podrá incluir expresamente en los estatutos del inmueble para evitar que este negocio entre en el bloque.